这个10月，深圳新房市场持续火爆。

乐有家研究中心监测显示，截止到10月22日，本月全市一手住宅累计认购量达到8405套，达到深圳交易量的繁荣线水平，平均每天认购382套。按此趋势发展，月底累计认购量有望超10000套。

尽管认购量并不完全等同于最终的网签量，因为部分认购可能会因为各种原因（如购房者改变主意、贷款审批未通过等）而未能转化为网签。但认购量通常被视为网签量的先行指标，即使考虑到一些可能的退房案例，深圳10月的成交量依然相当可观。

值得一提的是，据深圳房地产中介协会数据，深圳9月份成交了1686套一手住宅。而截至10月22日，深圳全市新房住宅网签1664套，较9月同期增长44%。按照目前的认购量，深圳10月的成交数据大概率会较9月份实现大幅增长。

在业内看来，5000套的月成交量被命名为“荣枯线”，如果成交量过了5000套，则意味着市场转向繁荣。

交易气氛热烈，“日光盘”频现

10月以来，深圳房地产市场诞生了多个“日光盘”。上周末光明中建观玥名邸以高达1:10.66的入围比例，成为本年度第三个“日光”项目。而在此之前，10月13日，位于龙华红山板块的深业上城学府开盘，只用了3小时便售罄332套房源。

事实上，深圳10月以来新房市场一直持续火热。南都湾财社记者近期走访了大量新房楼盘营销中心，一到周末现场基本都围满了前来看房的购房者，气氛热烈，而据部分深圳开发商反馈，10月以来项目到访量和成交量均有了明显的提升。

那么10月以来为何会有楼盘创纪录日光？美联物业深圳董事总经理江贤亮表示，光明项目能获得超10倍的认筹数量，一方面与项目本身的优势有关，该项目单价、总价均明显低于周边同类新房价格水平，且具备良好的学区属性，去化良好是意料之中的事。另一方面，由于该项目位于非核心区，在深圳无社保、无个税的非户籍客户也可以购买，因此吸引了大量市内外及省内外的客户。

深圳中原研究中心指出，国庆后首个周末新推的深业上城学府开盘售罄，深业上城学府是今年改善中关注度非常高的项目，为深高北学区，同学区的中海学仕里在2022年劲销400套，2023年底入市的众福红山印去化也达8成。深业上城学府价格更低，位置相对更好，楼市整体情况也比当时回暖，再加上龙华区已取消限购，300多套售罄也在情理之中。

整体来看，非核心区不限购的政策是助推热销的因素之一，但卖得好的项目都有两大特征，一是区域较为核心周边配套比较完善且宜居性较强；二是价格优势较为明显。

以价换量策略，助推深圳新房热销

“9·29新政后新房市场一改过去颓势，特别是各区域性价比相对较高的项目，去化显著加快，这得益于开发商在价格上做出让步，”在深圳中原研究中心看来，以价换量趋势不改，未来深圳新房日光盘会增加。

以上述光明中建观玥名邸项目为例，该项目是中建八局旗下开发平台中建东孚首进深圳的项目，于2023年8月拿地，根据土拍条件显示，拿地建成后普通商品住房平均销售价格不高于5.03万元/平方米，是近年来深圳光明区拍出的最高限价地。

由于限价较高，此前该项目市场关注度并不高。但今年10月，项目开盘以3.8万元/平方米备案，折后价格约3.3万/平方米起，最后的开盘价实际较限售价打了近7折！其中，80平方米三房折后总价低至249万元，相当于首套首付仅需要37万即可上车，大力度打折促销让原本不被看好的项目成为“网红盘”，开发商的低价跑量策略也使其迅速回款。

乐有家研究中心整理了第三季度的新房网签榜单，网签作为认购后的节点，虽有一定的时间滞后，但也是购房热度的靠谱凭据。从全市榜单来看，单价较低的项目也相对受欢迎，前十的榜单里有6个项目均价低于5万元/㎡，2个项目在5-6万元/㎡出头，只有深圳湾的深湾玖序价格较高。

“今年深圳的新房供应量仍然非常大，买家的选择空间相当广泛。在当前楼市尚未完全解决内部问题的情况下，大多数开发商和业主不敢轻易过度提高房价，因为这样做可能会得罪市场。”国家高端智库CDI研究员宋丁此前在接受南都湾财社记者专访时也提到，目前的楼市基础并不十分稳固，过去几年房地产市场中存在的问题都还在化解之中，而如果房价上涨过高，买家可能会选择退出市场，从而导致成交量下降。

四季度新房供应减少，去化周期缩短

随着成交量的上涨，深圳的“库存”正在逐步减少。据深圳住建局平台显示，截至目前全市可售新建商品住宅为4.4万套、约455.5万㎡，环比持续下跌。

而根据深圳中原9月最新数据，把过去一年新房平均成交量，与9月30日库存量477.7万㎡来计算，去化时间约为20.69个月，与8月相比少了1.09个月。这意味着，随着10月新房去化速度的加快，以及总体库存量减少20多万的情况下，预计深圳的去化周期将进一步缩短。

此外，据克而瑞数据显示，9月全国重点百城的去化周期平均线为25.2个月，这一数值已经连续7个月超过了两年（24个月）周期。相比之下，深圳的去化周期低于这一平均数值，显示出深圳房地产市场的库存去化速度相对较快，市场活跃度较高。

新房去化加快的另一边，深圳的新房供应却在减少。昨日，深圳发布了第四季度的计划预售商品房情况，共有38个项目，预计供应房源面积为1553094.36平方米，14448套。

其中，住宅占大部分，商务公寓和商业也有一定数量。南山和宝安是项目最多的区域，福田没有入列四季度入市计划。南山有9个住宅盘，包括天源华府、缙樾府、观山海家园等，共有3921套住宅；宝安包括未来之光家园、都市茗荟、珺悦名都等8个项目，共3247套房。

同此前相比，今年三季度深圳计划入市项目总数44个，预计供应房源总套数18150套，无论是个盘还是房源总数都有明显减少。

除此之外，深圳在宅地供应方面也在缩量，2023年，深圳供应了14块地，而2024年至今，仅供应了4块宅地。

整体来看，深圳新房的增量正在缩减，那么新房库存告急，购房者是否可以选择出手呢？

“10月份是促销月，开发商为了吸引购房者，提供了较大的折扣力度，特别是比周边同品质二手房的价格还要低的新房，这些是可以入手的。”对于购房者是否应该择机入市，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前在接受记者采访时提到，建议购房者多花时间观察市场，与二手房市场相比，确实新房市场的机会可能更大一些。

采写：南都·湾财社记者 孙阳