中指沙龙 ｜ 高质量发展：代建企业构建差异化竞争力

“十五五”代建企业竞争力提升策略

2025上半年，新签约规划建筑面积TOP5企业占比46.5%，较2024年同期下降8.7个百分点，头部企业新签约规模集中度出现下降，中尾部企业加速项目拓展，代建竞争格局持续调整。其中，后入局代建企业规模快速增长。2025上半年，入局代建五年以下的典型企业新签约规划建筑面积增速为36.5%，项目拓展力度强劲，经营层面呈现以下特征为：其一，商业代建占比高达77.4%，高出入局代建五年以上的典型代建企业13.9个百分点。其二，避开长三角区域拓展项目，加大在成渝和中西部区域拓展力度，占比分别为17.1%和39.7%。

2025上半年，典型代建企业业务布局不断向三四线城市下沉，占比较2024年同期提升2.8个百分点。同时，更加聚焦主要城市群拓展业务，长三角、京津冀、粤港澳、成渝和中西部占比82.0%，较2024上半年提升12.8个百分点。其中，成渝城市群增长最快，较2024年同期增长6.0个百分点。代建管理费率在1%-2%之间的项目占比超过五成，代建管理费率持续压缩。

房地产代建作为轻资产模式之一，品牌影响力成为其重要的核心竞争力之一。未来，代建企业需在品牌建设方面持续发力，一方面，在已建立起独立的代建品牌的基础上，打造特色鲜明的代建品牌；另一方面，完善代建品牌建设，全面打造代建产品品牌。同时，持续关注代建结构性机遇，并加强团队建设力度。良性的行业发展不仅体现在“有数量”的增长，也体现在“有质量”的发展。未来，房地产代建企业不应以规模竞速为根本，要注重“效益增长”、持续提升履约率、委托方满意度、产品力水平，坚持长期主义，走高质量发展道路，才是企业乃至代建行业健康可持续发展的重要方向。

代建企业差异化竞争力构建实践分享

目前代建业务最大的份额依然是来自房地产行业，今年上半年房地产行业的投资完成额、新开工面积、销售面积同比都在萎缩，可代建项目的总体基数仍不乐观。在此背景下，行业竞争加剧引发行业费率持续探底。代建企业出现分化，坚持市场化、专业化、价值创造的头部企业的市场份额仍能保持增长，而部分企业为争夺市场份额陷入低价竞争，造成“增量不增利”的恶性循环。

面对困局，金地管理以长期主义坚持“不卷价格卷价值”的理念，始终践行“价值代建”之道，构建与代建业务相匹配的专业能力和标准化的服务体系——“代建三力”模型，通过产品力、经营力和服务力的构建，并持续迭代精进，为委托方创造更大效益与价值。比如今年6月金地管理联合委托发布了宋系新产品“清岚”，进一步提升了产品力。服务力方面，更新迭代了代建服务质量体系2.0版、委托方驾驶舱2.0版，进一步增强了服务的标准化、透明度。

此外，金地管理持续构建非住业态的差异化的竞争，迭代出可拆卸、可组合、可闭环的“咨询+管理+评估”三维模块化服务体系，以及商办开发4.0时代的管理服务体系，持续领跑商办代建；同时探索城市老旧小区改造等存量业务，不断开拓差异化的新增量市场。

行业反内卷既是宏观环境下的必然应对，更是提升竞争力的必由之路。金地管理行业分化期始终践行“价值代建”之道，持续为委托方创造价值。

代建企业与产业运营方的协同发展探索

在传统房地产行业深度调整，加快构建新质生产力的大背景下，而今管理顺势而为，摒弃传统单一的代建代管模式，提供一体化综合解决方案服务模式，并聚焦产业链接等特色服务领域，不断探索价值创新路径，构建独特竞争优势。

针对传统城市规划“偏宏观、落地弱”的痛点，而今管理依托综合咨询优势及代建实操经验，以片区现状可落地为原则，整合文旅、商业、科创等多元化产业资源，形成综合性产业规划，提供咨询、代建、运营一体化综合解决方案。

冰雪业态全链条产业导入服务是而今管理的优势领域之一，而今管理携手全球领先的室内雪场运营商热雪奇迹，以旗舰型室内滑雪场为爆点，构建覆盖文旅、非标商业、特色酒店等创新冰雪生态网络，塑造新颖独特的消费新场景及城市新地标，提升城市功能并带动关联消费业态发展，最终实现⽚区综合价值的提升。

以片区综合开发思路牵引，整合产业资源导入，提供城市空间综合解决方案，是而今管理在全产业链服务与价值链延伸的持续实践与探索，推动代建业务从单一建设向“产业+”综合服务转型，并深度协同资本，不断拓宽服务边界。而今管理，以专业化、智慧化的综合服务，朝着深度专业化方向以及产业价值链高端进行服务延伸，为城市更新与区域发展注入新动能，推动行业向高附加值赛道进阶。

五力破局代建赛道，构筑高质量发展护城河

2025年上半年，代建行业新增签约规模同比持续增长，但也面临诸多挑战。绿地智造总经理张鹏先生深入剖析行业趋势及应对措施，提出以“五力”模型构建代建服务核心竞争力，品质与服务赢得委托方认可。

作为上海市国资委监管的市属大型国企绿地集团旗下专业轻资产管理平台，绿地智造依托集团综合产业优势，通过“3+3”专属业务服务体系进行战略布局，围绕综合代建、城市更新、不良资产盘活三类核心业务及营销管理、资产运营、专业咨询三类服务业务，加速全国化布局，已累计服务2个国家、12个城市，新增签约规模位居行业前列。绿地智造通过“五力”模型构建差异化竞争力：一是品牌驱动力，确保在管项目做一成一，斩获多项行业权威奖项，用口碑赢得信任；二是组织战斗力，打造精干高效团队，强化协调与业务能力；三是产品创新力，积极响应国家“好房子”战略，建立四大类75项绿地智造好房子标准，并通过创新工艺不断提质增效降本；四是业务拓展力，提供全产业链式服务及菜单化定制服务，加大不良资产盘活与城市更新板块探索；五是生态协同力，整合内外部合伙人资源，实现共享共担共赢。

回归专业主义，坚持长期主义，共建行业生态。绿地智造坚持以创造美好生活方式为使命，秉持“品质、服务、共赢、坚持”的企业价值观，以专业赋能城市发展，为委托方创造更大价值，推动企业高质量发展。

代建企业高品质竞争力实践探索

当前，“高品质”建设已成为社会共识，“高品质”既是满足人民美好生活向往的民生工程，也是推动行业从规模扩张转向品质竞争的必然选择。新宏图城市发展集团作为代建领域的实践探索者，其差异化竞争力体系为“高品质”建设提供了可借鉴的路径。

从企业维度，新宏图城市发展集团在原有“产品力，成本力，服务力”基础上，强化“定位力、管控力、执行力”三大能力，构建了适配“高品质”建设的差异化竞争力体系。定位上，通过独立客研团队深入城市经济、人口、产业及客户需求调研，打造匹配地块特性、超越竞品的属地化产品；管控上，以标准化制度（如五大样板引路、材料封样验收）和穿透式培训保障工程质量，重点监控渗漏、门窗等客户关注的痛点；执行上，通过大运营体系和节点预警机制（绿黄红灯制度）实现全周期精细化管理，确保项目高效落地。

对行业而言，“高品质”建设需推动从“规模导向”向“品质导向”转型，企业需将客户需求洞察、工程质量管控与高效执行深度融合。新宏图城市发展集团的实践表明，通过系统化能力建设，代建企业可在保障品质的同时，实现市场竞争力的提升，为行业高质量发展提供参考范式。

服务至上，定制为先，旭辉建管“好房子”实践案例——苏州蠡棠森屿

苏州首批“两智一全”试点项目蠡棠森屿依托“Fourth OS.四代生态系统”，在逆市中创下首开6.3亿元佳绩，获得“2025中国房地产优秀代建项目”等大奖。

为响应委托方“产品创新”要求，项目突破常规，整体规划20栋12至17层小高层四代住宅，建筑密度降低约25%，升级为“立体生态住居”。其颠覆性的“南向空中庭院+北侧共享私属平台”设计，使每户拥有高品质庭院空间，实现“比平层更私密、比别墅更人性化”的突破。

创新落地需技术支撑。项目针对核心“空中庭院”，通过结构强化、防护加高、绿化隔离保障安全；以最大化采光面宽、提升层高、多重隐私防护平衡舒适与私密；创新组合排水系统有效解决行业普遍难题。

作为旭辉建管“好房子”标杆，蠡棠森屿不仅产品创新，更构建“好产品、好社区、好服务”全链条体验：将13栋住宅首层改造为多功能主题空间，配套2000㎡下沉式会所，并引入“玖朝荟”全维服务体系，全面激活社区活力，践行美好愿景。