东方今报中原地产高端沙龙（首期）

　　话题：限购松绑

　　主持人：

　　李晓峰 河南财经政法大学房地产经济研究所所长，教授、博士

　　嘉宾：

　　冯爱萍 河南嘉亿房地产集团有限公司董事、总裁

　　李响 河南福临门置业有限公司董事长

　　刘亚琼 河南美商置业总经理

　　吴志斌 河南雅宝地产有限公司副总经理

　　王沥锋 河南和正百盈地产机构总经理

　　【编者按】

　　“中原地产高端沙龙”正式上线，一个以探讨地产时事热点、镜鉴居住文化发展、洞察趋势演进轨迹为己任的分享交流平台于斯开篇。

　　这是东方今报打造的一个高端交流平台，希望能够聚合房地产圈内的权威专家和顶尖高管，以一种相对轻松、非正式的小型沙龙形式畅聊房地产新闻热点、发展趋势，分享一些实际践行中的经验或疑问，聚智合力，正道健行，共同见证地产“郑”能量，贡献地产正能量。

　　锲而不舍，金石可镂。在中原地产圈中，有不少已经坚守了一二十年的老兵，他们的经验和智慧正在让整个行业受益。我们也愿以充足的耐心和毅力将“中原地产高端沙龙”长期坚持下去，常办常新，永不凋零。

　　“限购取消，不会让现在的房地产市场产生太多波澜。”“应该不仅取消限购，还取消限贷，双管齐下，才能重振房地产业信心。”……7月15日，由东方今报打造的中原地产高端沙龙在郑州正式上线。诸地产业大佬唇枪舌剑、各抒己见，展开了一场有关限购的激烈思想碰撞。

　　济南松绑限购 传递怎样的信息？

　　主持人：据资料显示，6月20日，呼和浩特市率先放开限购，成为最早放开限购的城市。7月10日，济南作为省会城市发布官方文件称取消限购，随后有不少城市也传出放开限购的消息，包括郑州。

　　济南取消限购，传递了什么样的信号？国家政策层面对限购政策的价值判断又会发生怎样微妙的变化？

　　冯爱萍：2010年4月份，限购政策开始出台。其实从2003年开始，针对房地产行业已出现40多轮调控。2008年经济危机之后，2009年出现投资热潮，2010年进入房地产行业投资热情高涨时期。那个阶段，居民手里所持有的财富在固定资产板块上所占的比例相当大，但财富流动性差。

　　限购抑制的对象中，有一类是外来人口，他们也属于刚需。外来人口的购房需求在一线城市较多，因此限购政策对一线城市还是有影响的，在郑州不明显。

　　限购政策松绑对行业讲是利好消息，但能否让购房者爆发出买房热情还有待商榷。

　　吴志斌：限购政策主要是针对住宅，其他的房地产产品不在限购范围内。从郑州市来说，限购政策从出台到现在，没有哪个项目因该政策而取消，或者受到特大打击，整个市场也没引起特大波动，郑州市大面积的销售还处于正常的状态。国内其他地区出现的市场波动，跟当地地方政府出台的政策有关。

　　限购，是为了更好、更有效地维护地方区域房地产秩序，并不是要严格干预房地产行业发展。

　　主持人：有一些观点，在城市化进程中，对一些问题，宜疏不宜堵。房价为何越调越高、越高越调，就是因为限购政策把矛盾堵住了。

　　李响：从目前销售情况来看，全国房地产行业从今年4月下旬到7月份都有明显下滑迹象，这主要跟经济的深层次情况有关系。煤炭、石油、金融、地产等行业都萧条，这样的情况下，限购是否松绑解决不了根本问题。

　　限购松绑 能否推动楼市销售？

　　主持人：每每国家经济下行时，对房地产而言都是利好消息。但现在情况似乎有所变化，是不是表明国家对房地产行业价值判断发生了变化？松绑限购，会起到预期作用吗？

　　冯爱萍：房地产目前的状况，不单单是限购政策引起的，还有经济、金融等多方面因素。

　　吴志斌：原来房地产属于增值保值产品，现在这个功能弱化了。当遇到经济危机大家想增值保值时，在房地产看不到预期的希望。2008年，一说房子要涨价，百姓就慌了；可现在，再说房价要涨，根本就没人理。

　　刘亚琼：在中国，房地产同时受经济和政策的双重影响，济南限购政策放开的消息需要我们理性去认识。据我了解，截至6月份，济南普通住宅库存量已接近700万平方米，去化需要17个月。这么高的存销比，当地政府肯定不会坐视不管。我认为后续出台的政策会比限购政策更理性，比如说实名制登记、房产税，双管齐下的话可能比限购对市场的影响更为合理。

　　王沥锋：限购政策对整个市场的影响，不管是客户还是房企或代理公司，都觉得恐慌。但随后，大家都能从各渠道进行解决，所以目前，限购已经“形同虚设”。现在来看，限购政策的影响远远小于限贷。之前我曾负责过几个项目，每天最关注的就是如何拿下贷款。

　　现阶段，郑州房价已经维持一段时间，大家对房价基本认可。但前段时间，一些刚需盘的来访量下降十分明显。很多客户能付得起首付，却承担不了月供。

　　解决钱的问题 才能解决楼市困境？

　　主持人：即使限购取消了，还有限贷存在，这对房地产市场会产生哪些影响？

　　冯爱萍：我认为“双限”取消才能真正解决问题。能不能贷得出，才是真正决定人们购买力的因素。去年有银行高层反映，从行业层面看，目前的金融政策对房企的影响很大。我相信目前的金融大环境影响的不仅是房地产行业，还有很多行业都会受影响。

　　李响：我认为限贷和限购是国家一定时期的产物，如果取消限贷，会有一定影响，但有多大效果无法预测。

　　刘亚琼：“双限”同时进行，才会在大的经济环境中起到限制作用。在政治经济层面，“双限”是过渡产物，当房地产是投资产品的概念逐渐衰弱，可能“双限”也会退出。

　　吴志斌：现在银行住房贷款环境非常恶劣。目前虽然没有对房地产出台新的调控政策，但跟房地产相关联的行业太多，有一项出现调控，房地产市场就会受牵连。

　　王沥锋：我上个月去西安，一个经营代理公司的朋友说，他们公司上个月13号之前跑了18家客户，原因是缺钱。并且现在市场经济下滋生了另外一种代理渠道—商办类分销，其利润高达13个点。这些都说明一个问题，银行没资金。

　　主持人：总结下来，大家的看法是一致的，限贷比限购对市场更有影响力。反观市场，限购政策是违反市场经济规律的。

　　由东方今报打造的中原地产高端沙龙，于7月15日推出第一期