近日，马云创办的私募基金“云峰基金”入局日本不动产的消息引发各界高度关注。根据彭博社，一名消息人士透露，“云峰基金”将对日本不动产进行机遇性投资，规模或达1000亿日元。

5月，高盛日本高管田中溪突然离职，后被多方证实他已加入“云峰基金”。中国第一梯队富豪和日本不动产专家强强联手，这下真的要掏空日本了？

抛开楼市两极化这个在大多经济发达国家都有的老问题，近期东京楼市表现确实极为亮眼。根据美国JLL（仲量联行）的最新统计，今年1-3月，日本首都圈（东京都、神奈川、千叶、琦玉）不动产投资金额同比去年暴增60%，来到1.2万亿日元。东京超过纽约和伦敦，成为全球地产最火爆城市。

问题在于，这样的火爆是谁在炒。去年以来，随着日元大幅长期贬值，“外资买断日本”类消息常见各国报端，给人留下了日本炒房的都是外国人，甚至都是中国人的印象。但这种印象其实不够准确。几份数据显示：这两年的日本地产，更多是日本人自己在炒。

根据美国地产服务CBRE（世邦魏理仕）最新的年度报告，2023年，日本不动产领域的日本本国投资者同比增加了12%，外国投资者减少了28%。日本三菱UFJ信托银行的《私募基金调查》也显示，这一年，对日本不动产抱有“强烈或比较强烈的投资意愿”的日本资方有所增加，海外资方则几乎一直在降低。

另一个值得注意的动向是，2023年，外资对日本的不动产“买得疯，卖得更疯”。这一年，外资的卖出规模为1.37万亿日元，买入为1万亿日元，时隔5年首次净卖出。

▮调查显示，2023年以来，对日本不动产抱有“强烈或比较强烈的投资意愿”（图中橘红色区域）的日本资方有所增加，海外资方则几乎一直在降低。图：日本三菱UFJ信托银行报告

不过，以上动向并不意味着海外投资者“看空”日本，而是此前低价买入的商户已经迎来了抛售的好时机。一种观点指出，外资大量抛售日本不动产，是为了填补他们在其他领域蒙受的损失。例如，受全球经济影响，新加坡政府投资公司（GIC）的投资业绩显著下滑，为获得周转资金，他们开始出售此前购入的位于东京汐留的超高层办公楼。

另一边，此时入局日本不动产，也不值得大惊小怪。尤其对日本本国的投资者而言，这两年或许是最佳时期。与政府债券等无风险资产相比，不动产投资收益更高。同时，与真正的风险投资相比，不动产尚且算“安全领域”。

经济学家竹中正治对过去10年间，日本各领域的投资回报率作了一份总结。他指出，一方面，日本的无风险资产收益率从1.4%降至0.6%，将大量资金逼去了更高回报的领域，不动产就是其中之一。另一方面，通缩的结束带来了房价上涨，东京都23区内公寓的预期租金从-0.1%上升到1.9%，也给了不动产投资者信心。最重要的是，在他们看来，东京不动产最近一波上涨总体是健康的、有迹可寻的，与泡沫经济时期有很大区别。

当然，今年3月，日本央行时隔17年加息，对投资者的积极性造成了一定影响，日本国内国外都有人预测日本不动产市场已经接近峰值。不过，比起美国等国家的政策，日本还是非常宽松。在短期内，不动产回报率依旧被市场看好。

对日本市场和政府而言，外资热炒日本不动产，总体是喜闻乐见的，除非买在军事基地等肉眼可见的敏感地段。这不是日本的问题，所有国家和地区都是如此。

根据市场人士反映，近年在中国和欧美国家投资者中卖得最好的不动产有两类，一类是东京湾区的高级公寓，尤其是中央区、江东区、港区、品川区这4个区域。另一类是用于休闲度假投资的酒店类产品，集中在北海道等以自然风光为卖点的区域。对于这个动向，日本业界不仅没有什么“抵抗情绪”，不少中介还专门设立了服务“亚洲富裕群体”的部门。

至于政府方面，日本法务省在此前出台了，要求外国人在日本买房时，填写一名居住在日本国内的联系人。这条规定在预出台时一度引发讨论，很多人以为是要对外国人日本买房行为作出限制。后来证明，这条规定仅仅是为了规范税收，对正常购房者没有任何影响。如今，也没有人再讨论。

至于极个别的民间情绪，那也只有随他们去了。地产专栏评论家榊淳司在近期的一篇稿件中专门驳斥了日本坊间流传的种种离谱说法，指出“外国人日本买房等于占领日本国土”的想法没有任何法律依据。

事实上，美国、加拿大和欧盟各国在原则上都允许外国人买房，日本并不特殊。对政府和市场而言，哪里的投资都是好投资，谁会跟钱过不去？