业主认为，是开发商觉得此前卖的便宜了，现在想涨价。

　　购买房屋后至今没有办理房产证

　　2011年，市民张先生购买了西安市长安区府东一路和西部大道交汇处君昱风憬天下小区7号楼的一套房子，和开发商签订了团购合同。

　　签合同时，缴纳第一笔款，次年，缴纳第二笔。2014年，张先生交齐尾款，然后收房装修后入住。随后，就期待能早日拿到房产证，“合同上约定的是，房屋交付使用后三年内办理产权证。”

　　业主们就房产证的问题多次反映之后，2021年12月9日，长安区城中村和棚户区改造事务中心给出的意见是，已与区不动产登记局进行对接，并通知投资企业联系资规、住建等部门，按要求提交相关资料，按照程序办理不动产权登记。

　　随后，小区其他楼栋的房产证都陆续办了下来，只有6号楼和7号楼的房产证没有着落。

　　“我们这两栋楼里的大多数业主是团购的，虽然是团购，购房的价格也基本上是当年的市场价。”张先生说，团购不应该是无法办理房产证的原因。

　　多位业主曾起诉开发商 还都胜诉了

　　2021年至今，多位业主起诉开发商，希望开发商能够履行合同，早日办理房产证。

　　11月14日，该小区7号楼一位业主提供的西安市长安区人民法院的判决书显示，他的诉讼请求是判令开发商协助办理房地产权属证书，支付逾期的违约金，“开发商还没有和我签订网签备案，未能按期取得房地产权属证书，已构成违约。”

　　被告也就是开发商西安西安君昱实业发展有限公司辩称，小区6号楼、7号楼至今未取得商品房预售许可证，原、被告双方的商品房买卖合同关系应属无效。

　　法院认为，原告向被告支付了购房款，被告也向原告支付了房屋，双方之间成立房屋买卖合同关系。被告应该于判决生效之日起三十日内协助原告办理房地产权属证书。

　　判决拿到了，但房产证还是没有办理。

　　终于能办证了 开发商让补交土地出让金

　　今年11月11日，开发商在单元门口张贴通知称，6、7号楼已初步具备办理不动产产权登记条件，业主持相关手续办理办证手续。

　　这本是个好消息，可6号楼和7号楼的业主们去一问才知道，开发商提出来的条件是，这两栋的业主，每平方米需要补交1580元钱，“说是要补交的土地出让金，这和我们业主有什么关系呢？”

　　业主代表说，这分明就是开发商觉得此前卖便宜了，在办理房产证时，要涨价。他们算了算，这两栋楼有三个户型，分别是83平方米、115平方米和116平方米，33层高，两梯6户，按照开发商说的标准，每户要补交13万到20万元不等，“我们无法接受。”

　　华商报大风新闻记者注意到，有业主购房时和开发商签订的协议书上对项目的描述为，城中村改造综合用地。

　　知情人说，6号楼、7号楼共有近800户业主，有的业主持有的是团购协议，有的业主持有的是项目认购书，还有的业主现在持有的，仅仅是收据。

为什么要补交 业主们不认可开发商的说法

　　11日中午，在接受华商报大风新闻记者采访时，小区开发商西安君昱实业发展有限公司法务部工作人员说，君昱风憬天下小区属于城改项目，土地是划拨取得的，最早能办理的是一种限制销售的房产证，不允许在市场上公开交易。2021年之后，政府将这个项目纳入处遗范围之内，把土地性质由划拨变为出让，这样以来，就可以办理商品房房产证。但是，土地性质变了，就需要补交土地出让金。

　　这名工作人员说，小区的1、2、3号楼是安置楼，不存在这个问题。其他地块，土地开始就是出让性质，也不存在这个问题，所以仅仅是6号楼和7号楼的业主需要补交土地出让金，“当年的土地是零成本，现在有成本了，所以就均摊在业主身上。”

　　业主们不认可开发商的说法，“推迟办理房产证，开发商本来就违约了，现在又来个这，要是按照合同，早早把房产证办了，就不会这个样子。何况，前面签订的合同里，就没有这方面的约定。”

　　长安区住建局工作人员说，补交土地出让金是否合理？要以业主和开发商最早的约定为主。业主有意见的话，可以和开发商协商，也可以走司法途径。

　　北京市京师（西安）律师事务所高级合伙人黄竞之律师

　　出让金是否由业主承担 要看合同中有无约定

　　张先生与开发商西安君昱实业发展有限公司签订了团购合同，并且履行了合同义务，根据合同约定及法律规定，开发商应当在房屋交付后的一定期限内协助购房者办理房产证。开发商逾期办理产权证，明显违反了合同约定，应当支付逾期办理产权证的相关违约金。双方现就土地出让金的补交主体产生争议，开发商表示因为土地性质由划拨变为出让，所以需要业主补交土地出让金。但是，该费用是否应该由业主来承担，需要看购房合同中的约定，应当按照合同约定执行。

　　如果购房合同并无相关约定，则应当注意购房合同中是否约定了土地性质，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”如合同约定了土地性质为划拨土地，则业主所付成交价款中未包含土地出让金。如合同约定土地性质为出让土地，则合同约定与实际不符，视为业主所付成交价款中已包含了土地出让金。如对此均无约定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”此时应参照法律规定处理。

　　北京市盈科（西安）律师事务所高级合伙人金鑫律师

　　开发商不应将开发过程中未能预见的费用转嫁给业主

　　在此案件中，开发商要求业主补交土地出让金的行为涉及合同履行及房地产开发相关法律问题。依据《中华人民共和国民法典》和相关法律法规，该补交要求的合理性主要取决于原合同的约定和开发商的法律责任。在没有明确合同约定业主需要承担任何土地出让金的情况下，开发商要求补交土地出让金可能构成违约。如果业主与开发商之间的购房合同没有专门约定土地出让金由业主承担，开发商无权对业主增加该项费用。

　　此外，根据相关法规和判例，开发商延迟办理房产证本身已构成违约，业主有权主张相应的违约责任。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》是房地产领域的专项、基本法律，旨在保障房地产权利人的合法权益和促进房地产市场的规范发展。这意味着开发商在办理房产证过程中的义务应该是明确的，而不应将开发过程中未能预见的费用转嫁给业主。

　　从以往的判例来看，开发商延迟办理房产证而要求业主承担额外费用是难以成立的，因为这部分费用通常应由开发商自行承担，而并非购房者的责任。实践中，出现开发商要求补交费用的情况，通常与开发商自身未及时履行相关土地手续或财政安排不当有关。当事人在这种情况下可以通过协商解决，或者寻求法律途径以保护自己的合法权益。

　　华商报大风新闻记者 卿荣波 实习生 刘睿轩/文 邓小卫/图